เรื่องของการซื้อ co-op ต่อจาก part 1

ความแตกต่างระหว่าง co-op และ condo

ราคา

ส่วนใหญ่แล้ว co-op จะถูกกว่า condo มาก ค่าธรรมเนียม Closing cost ก็จะถูกกว่าคอนโดค่ะ

การกู้

ส่วนใหญ่แล้วคอนโดจะกู้ง่ายกว่าcoop เพชรมีประสบการณ์การให้กู้ coop เยอะมากค่ะ คนที่มาจากต่างรัฐแล้วต้องการซื้อ coop ในนิวยอร์ก ไม่แนะนำให้ใช้เจ้าหน้าที่สินเชื่อจากต่างรัฐ แนะนำให้หาเจ้าหน้าที่จากในนิวยอร์กจะดีกว่าค่ะ หากตัวเจ้าหน้าที่ไม่มีความคุ้นเคยในการให้สินเชื่อตึกcoop แล้ว จะทำให้เสียเวลามากค่ะ

กรรมสิทธิ์

ถ้าซื้อคอนโดเราจะได้โฉนด เป็นเจ้าของห้องนั้นเต็มเต็ม แต่ถ้าเราซื้อ co-op เราจะได้เป็น certificate

กฏต่างๆ

ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการปล่อยเช่าหรือการตกแต่งห้องหรือจะรีโนเวทห้องก็จะต้องได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการของบอร์ดก่อน ถ้าเราต้องการที่จะรีไฟแนนซ์ ก็จะต้องบอกให้คณะกรรมการบอร์ดรับทราบค่ะ

เงินดาวน์

เงินดาวน์ไม่ได้ขึ้นอยู่กับทางธนาคาร แต่จะขึ้นอยู่กับแต่ละตึกที่เราอยากจะไปซื้อ คณะกรรมการบอร์ดจะเป็นคนตั้งราคาขึ้นมา ส่วนใหญ่แล้วจะเริ่มต้นที่ 20% ขึ้นไป

จะดาวน์ 10% ได้ตัองมีเส้นสาย ต้องรู้จักคน

เพชรทำงานกับเอเจ้นที่ช่วยลูกค้าหาco-opแบบดาวน์ไม่ถึง 20% ถ้าสนใจสามารถสอบถามเพชรได้ค่ะ

ระยะเวลา

ส่วนใหญ่แล้วจะใช้เวลาประมาณ 90 ถึง 120 วันในการดำเนินเรื่อง

ยกเว้นซะแต่ sponsored unit ซึ่งไม่ต้องมีการสัมภาษณ์กับทางคณะกรรมการ จะปิดได้ภายใน 60 ถึง 90 วัน

5.1 ในขณะที่เรารอ commitment letter จากทางธนาคาร ธนาคารก็จะส่งคนไปตีราคา co-op หรือที่เราเรียกว่า appraisal process ส่วนใหญ่แล้วเพชรจะ order appraisal ตั้งแต่วันแรกที่ลูกค้าเริ่มทำ loan ค่ะ

5.2 และในเวลาเดียวกัน ทางธนาคารก็จะต้องขอเอกสารจากทางตัวตึก co-op อย่างเช่น questionnaire, insurance, budget หรือหลายหลายตึกในนิวยอร์กนั้นได้เช่าที่ดินจากทางรัฐ (land lease)ทางธนาคารก็จะต้องดูอีกว่า สัญญาเช่านั้นจะหมดอายุเมื่อไหร่ ถ้าจะหมดภายใน 30 ปีหรือ 15 ปี ธนาคารก็จะดูต่อว่า ตึกนั้นได้ต่อสัญญาเช่าหรือยัง ที่ธนาคารต้องขอเอกสารทั้งหมดนั้นจากตึกก็เพื่อที่จะตรวจสอบว่าจะสามารถปล่อยให้กู้ที่ตึกนั้นนั้นได้หรือไม่ ไม่ใช่ว่าทุกธนาคารจะสามารถให้กู้ได้ในทุกๆตึกที่เราต้องการจะซื้อ สามารถโทรมาคุยกับเพชรเพื่อตรวจสอบสถานะของแต่ละตึกในนิวยอร์กได้ค่ะ

6. ทางคนขายบ้านและทนายก็จะต้องทำแพ็คเกจเพื่อที่จะติดต่อขอวันสัมภาษณ์ให้กับเรา บาง co-op ก็จะมีการสัมภาษณ์แค่เดือนละครั้ง หรือบ่อยกว่านั้น

7. เมื่อทางคณะกรรมการตรวจสอบเอกสารแล้ว ก็จะนัดวันสัมภาษณ์กับเรา

7.1 การที่เราได้ commitment letter ไม่ได้หมายความว่าเรากู้ผ่านแล้ว 100% ส่วนใหญ่แล้วธนาคารอาจจะขอเอกสารเพิ่มเติม อย่างเช่นให้เราซื้อประกันบ้าน หรือธนาคารอาจจะมีคำถามเรื่องเงินดาวน์หรือที่มาของเงินต่างๆ ควรที่จะทำงานอย่างใกล้ชิดกับพนักงานสินเชื่อหรือ loan processor ค่ะ

9. เมื่อเราสัมภาษณ์เสร็จแล้ว ควรที่จะแจ้งให้กับธนาคารทราบ เพื่อที่จะได้รับ clear to close เวลาที่ธนาคารขอเอกสารมาคนที่จะทำเอกสารแล้วส่งกลับให้ไวที่สุด

10. เมื่อทางธนาคาร issued a clear to close ตัวธนาคารก็จะส่งข้อความต่อไปยังทนายและผู้เกี่ยวข้องต่างๆ เพื่อที่จะนัดวันไปเซ็นต์เอกสาร

10.1) ทางธนาคารจะต้องส่งเอกสารเรื่องค่าใช้จ่ายในการทำการ closing 3 วันก่อนที่จะไป closing ส่วนใหญ่แล้วเอกสารตัวแรกจะไม่ใช่จำนวนเงินที่เราจะต้องใช้จริงๆ หลังจากที่ธนาคาร match ตัวเลขกับทุกฝ่ายแล้วเรื่องค่าใช้จ่าย ก็จะปรับตัวเลขให้ถูกต้อง แล้วส่ง final closing disclosure ให้เรา

10.2) ควรจะถามทนายด้วยว่าเราควรที่จะโอนเงินไป closing หรือควรที่จะเขียนเช็ค จำนวนเงินที่ ทนายขอนั้น อาจจะไม่ตรงกับธนาคาร เพราะทนายอาจจะมีการเผื่อเงินไว้ไม่ให้ตกหล่นหรืออาจจะมีค่าเอกสารอื่นๆเพิ่มเข้ามา

11. Closing

ขั้นตอนการซื้อ co-op ก็มีเพียงเท่านี้ค่ะ