การซื้ออพาร์ทเมนต์

co-opในนิวยอร์ก Part 1

แค่ $200,000 ก็สามารถเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์co-opในนิวยอร์กได้

การซื้ออพาร์ตเมนต์ coop ในนิวยอร์กเวลาที่เราเข้าไปในเวบไซต์ Streeteasy หรือ Zillow เราก็จะเห็นคำว่า Coop เต็มไปหมดตึกต่างๆที่เห็นในนิวยอร์กนั้น 75% นั้นเป็น coop ค่ะ ส่วน 25% ที่เหลือคือเป็นคอนโด เพชรเป็นloan officer ที่ทำงานและอาศัยอยู่ในนิวยอร์ก จะพูดถึงเรื่องตึก coop จะเจาะประเด็นและแชร์ประสบการณ์การให้กู้ coop ในรัฐนิวยอร์กค่ะ ว่าเป็นอย่างไรและเราจะซื้อได้อย่างไร อยากให้มองว่าการซื้อcoop เพื่อมาอยู่อาศัย = การซื้อหุ้นๆหนึ่งของบริษัทนึง หุ้นจะใหญ่หรือเล็กก็จะขึ้นอยู่กับขนาดของห้องที่เราจะซื้อ เราจะไม่ได้เป็นเจ้าของโฉนดแต่เราจะได้ certificateแทน ราคาของ coop นั้นจะมีราคาถูกกว่าคอนโดเป็นอย่างมากโดยเฉพาะในย่าน Queens area ถ้าเราต้องการ Studio เล็กๆนั้น ในราคา $200,000 กว่า นั้นมีให้จับสอยได้หลายยูนิตเลยทีเดียว ค่าส่วนกลาง(HOA) ของ coop นั้นได้รวมภาษีไว้ในตัวแล้ว ไม่เหมือนกับคอนโดที่ค่าส่วนกลางและภาษีจะแยกกัน ค่าclosing costs(ค่าธรรมเนียม) ของ coop นั้นจะถูกกว่าการซื้อบ้านหรือคอนโด เพราะเราไม่ต้องจ่ายค่า title และค่าจดทะเบียนโฉนดและภาษีต่างๆ

กฎต่างๆของ co-op ที่ควรที่จะถามนายหน้าขายบ้านไว้เลยว่าต้องใช้อะไรบ้าง

  • ทางตึกจะตั้งกฎเอง ส่วนใหญ่จะดาวน์ 20% ขึ้นไป บางตึกส่วนใหญ่ เช่นใน Upper East Side หรือ 5th Ave ต้องดาวน์อย่างน้อย 50% ค่ะ

  • ต้องมีเงินสำรองนอนไว้ในบัญชีเพื่อจะผ่อน coop อย่างน้อย 6-24 เดือน

  • ต้องมีการสัมภาษณ์กับคณะกรรมการของตึกว่าจะได้เข้าอยุ่อาศัยหรือไม่ หากมีสัตว์เลี้ยงต้องนำสัตว์เลี้ยงไปสัมภาษณ์ด้วย ส่วนใหญ่จะถามเรื่องการเงินต่างๆ เรื่องเครดิต และเรื่องของ debt to income

  • Debt to income ต้องไม่เกิน 35% และส่วนใหญ่จะไม่เกิน 28% เช่น รายได้ต่อเดือน $5,000 ก็ไม่ควรผ่อน coop เกิน$1,400 ควรถามเอเจ้นให้ดีว่า debt to income ต้องอยู่ที่เท่าไหร่

  • ไม่สามารถซื้อไปเพื่อปล่อยเช่าได้เลยทันที ส่วนใหญ่ยังไงต้องอยู่เองก่อน

  • ภายในระยะ10 ปี สามารถปล่อยเช่าได้ ไม่เกิน 2 ปี (การจะปล่อยเช่านั้น ผู้เช่าต้องไปสัมภาษณ์กับคณะกรรมการของตึกด้วย)

  • การรีไฟแนนซ์ก็จะต้องผ่านการพิจารณาจากคณะกรรมการของตึกด้วยเช่นกัน

  • เรื่องคนค้ำประกัน บางตึกจะอนุญาตและบางตึกก็ไม่อนุญาต

กฎของธนาคาร

  • ไม่สามารถกู้โดยใช้ investment loanได้ สามารถใช้ได้แค่ primary residence หรือ second home เท่านั้น

  • ดาวน์เริ่มตันได้ตั้งแต่ 5% (ถ้าตึก coop นั้นๆจะอนุญาต)

ขั้นตอนของการกู้-ซื้อ co-op

1. ทำ pre-approval ก่อน ขั้นตอนนี้สำคัญมากเพราะเราจะได้รู้ว่าเราจะกู้ได้เท่าไหร่ ควรคุยกับ loan officer/lender ที่มีประสบการณ์การทำ coop เพราะจะทำให้ชีวิตเราง่ายขึ้น coop เป็นอะไรที่เฉพาะสำหรับนิวยอร์คจริงๆค่ะ ไม่ใช่ทุกรัฐนั้นจะ popular ไปซะหมด

2. เมื่อได้ pre-approval แล้ว ก็ค่อยไปหา realtor หรือค่อยไปเปิดเว็บไซต์ streeteasy หรือ Zillow เพื่อดู coop ที่ชอบ เพชรแนะนำให้ใช้ realtor ที่มีประสบการณ์การขาย-ซื้อ coop มาก่อน เพราะเวลาที่ซื้อ coop นั้นจะต้องมีการสัมภาษณ์กับคณะกรรมการ จะต้องทำการเตรียม coop package เพื่อไปสัมภาษณ์ การที่เรามีเอเจ้น เค้าจะช่วยเราทำเอกสารพวกนี้ หลังจากที่เราเจอ coop ที่ถูกใจ เราก็สามารถทำการ offer ได้เลยค่ะ

3. หลังจากที่ทำการยื่นofferไปแล้ว และคนขายตอบตกลงว่าจะขายให้เราแล้ว เราต้องให้ทนายช่วยร่างเอกสารให้เราและตรวจสอบสัญญาซื้อขายให้เราค่ะ รัฐนิวยอร์กนั้นเป็นรัฐที่เราต้องใช้ทนายในการทำการซื้อขายบ้านค่ะ เพชรสามารถแนะนำทนายดีๆชื่อดังๆในนิวยอร์คให้ได้ค่ะ ค่าใช้จ่ายในการใช้ทนายจะมีตั้งแต่ $1,200 จนถึง $3,000 ค่ะ

4. ต้องเริ่มทำ loan process และส่งเอกสารให้กับธนาคารให้เรียบร้อย เบื้องต้นผู้กู้ควรทราบว่าเอาเงินดาวน์มาจากที่ไหน

5. เมื่อเราได้ commitment letter แล้ว ต้องรีบไปส่งให้กับrealtorและทนาย เพื่อที่จะทำpackageเอกสารสัมภาษณ์กับคณะกรรมการของตึก