ทำไมถึงขอกู้บ้านไม่ผ่าน และ วิธีแก้ไข
1. ดอกเบี้ยเปลี่ยน - ตอนขอ pre-approval ดอกเบี้ยอยู่ที่ 4% แต่ปัจจุบันอยู่ 6% ทำให้ค่าใช้จ่ายในการผ่อนสูงขึ้น กู้ไม่ได้เท่าเดิมแต่ไปออฟเฟอร์บ้านเท่ากับที่ได้ pre-approval - ในกรณีนี้จะต้องเพิ่มเงินดาวน์ หรือมีรายได้ที่เพิ่มขึ้นค่ะ หรือซื้อในราคาที่ต่ำลง
2. เปลี่ยนประเภทในการซื้อ - ตอนขอ pre-approval ไปขอแบบเพื่อการซื้อบ้าน แต่จะไปซื้อคอนโด ไม่ได้ดูค่า debt to income ratio ว่าถ้าซื้อคอนโด จะต้องผ่อนสูงกว่าบ้านเดี่ยว - ในกรณีนี้จะต้องเพิ่มเงินดาวน์ หรือมีรายได้ที่เพิ่มขึ้นค่ะ หรือซื้อในราคาที่ต่ำลง
3. เป็นเจ้าของกิจการที่รายได้ดีในสองปีที่ผ่านมา แต่พอปีปัจจุบัน ทำงานน้อยลง และรายได้น้อยลง - ควรทำงานให้ได้มากกว่าเดิมถึงเท่าเดิมค่ะ เพราะ lender จะขอดู Profit&loss ของกิจการตลอด และยังจะดูว่าเรายังเปิดกิจการหรือไม่ก่อนที่จะปิดสินเชื่อได้
4. Loan officer ขอ exception จาก investor ให้ แต่ investor ไม่ยอมอนุมัติให้ ตัวอย่างเช่น ลูกค้ามีรายได้ที่ลดลง หรือลูกค้ามี over draft ในบัญชี หลายๆเดือนติดต่อกัน แล้วตอนที่loan officer ขออนุมัติสินเชื่อให้กับลูกค้า ต้องไปขอโดยตรงจาก investor มีหลายกรณีที่ investor ก็ให้ผ่าน และไม่ให้ผ่าน - ทางที่ดีคือเราไม่ควรถอนเงินเกินกว่าที่เรามีในบัญชีบ่อยๆค่ะ ไม่ควรที่จะตั้ง option overdraft ไว้เลยด้วยซ้ำค่ะ
5. ภาษีบ้านต่อเดือนที่เพิ่มขึ้น หรือ insurance ที่แพงกว่าตอนที่ estimate ลูกค้าหลายคนตอนไปดูบ้าน เห็นว่าราคาภาษีบ้านเป็นอย่างนึง แต่พอเวลาที่บริษัทtitle ส่งราคาภาษีเข้ามาแล้ว มากขึ้นกว่าตอนแรกที่เราคุยกับคนขายบ้านหรือดูใน zillow - ในกรณีนี้จะต้องเพิ่มเงินดาวน์ หรือมีรายได้ที่เพิ่มขึ้นค่ะ
6. มีเงินเข้ามาในบัญชีที่ไม่สามารถตรวจสอบได้ บางทีเราอาจจะมีเงินในบัญชีมากเพียงพอที่จะดาวน์ และ เสียค่าธรรมเนียม แต่ถ้าเงินที่เข้ามานั้น เป็นเงินที่ไปยืมมา หรือเป็นเงินสดที่เราฝากเข้าไป ธนาคารจะไม่นับเงินจำนวนนั้นค่ะ การที่เรา “ทยอย” ฝากเข้าไปครั้งละเล็กน้อย แต่รวมๆกัน หลายๆครั้งมันเป็นจำนวนที่เกินกว่า 50% ของรายได้ต่อเดือนของเรา ก็จะทำให้กู้ไม่ผ่านค่ะ - วิธีแก้ไขคือ เราไม่ควรไปยืมเงินใครมาดาวน์และไม่ควรฝากเงินสดเข้าไปในบัญชี 3 เดือนก่อนที่จะไปขอกู้บ้านค่ะ พยายามให้เงินทุกบาททุกสตางค์ในบัญชีนั้นมีที่มาที่ไปค่ะ ภายใน 3 เดือนนั้นควรให้หน้า bank statement สะอาดสะอ้านที่สุดค่ะ
7. การใช้เงิน ppp หรือ SBA มาดาวน์บ้าน เงินนั้นจะเป็นเงินสำหรับการจ่ายพนักงานหรือทำธุรกิจเท่านั้น ห้ามนำมาใช้ในการดาวน์บ้านค่ะ
8. กฎในการให้กู้นั้นเปลี่ยนไปหลังจากที่เราได้ pre-approval กฎการกู้บ้านนั้นเปลี่ยนไปมาตลอดขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจ ณ ขณะนั้นๆค่ะ ควรเช็คกับ loan officer ตลอดๆเช่นในช่วงนี้ที่เงินเฟ้อขึ้นสูงมาก กฎการให้กู้บ้านนั้นเปลี่ยนไปหรือเปล่า เช่นจากที่โปรแกรมกู้บ้านบางโปรแกรมให้ดาวน์ 20% แต่เปลี่ยนเป็น 30%
10. รายได้น้อยลงหรือออกจากงานในระหว่างที่ขอกู้บ้าน - ห้ามลาออกจากงานหรือทำงานน้อยลงจนกว่าจะกู้บ้านเสร็จ
9. เจ้าหน้าที่สินเชื่อไม่เชื่อว่าเราซื้อบ้านไปเพื่ออยู่เอง แต่สงสัยว่าจะซื้อไปเพื่อการลงทุน การที่เราซื้ออยู่เองเราสามารถเริ่มดาวน์ได้ตั้งแต่ 3% และดอกเบี้ยถูกกว่าบ้านที่ซื้อเพื่อการลงทุน บ้านเพื่อการลงทุนนั้นต้องดาวน์เริ่มต้น 15% และห้ามใช้เงินของขวัญ(gift funds) มาดาวน์หรือเป็นค่าธรรมเนียม - รวบรวมหลักฐานไว้ให้มากที่สุดว่าทำไมเราถึงต้องการซื้อบ้านหลังนั้นๆ ไม่ควรห่างจากที่ทำงานเกินกว่า 1 ชั่วโมงถ้าเราต้องไปทำงานทุกวัน ยกเว้นว่ามีจดหมายจากที่ทำงานว่าสามารถทำงานแบบ remote full time ได้
11. ไปเปิดบัตรเครดิตหรือซื้อรถในขณะที่กำลังขอกู้บ้าน ทำให้จำนวน debt to income สูงเกินไป - ห้ามก่อหนี้ยืมสินอื่นๆจนกว่าจะกู้บ้านเสร็จค่ะ
12. สินเชื่อบางโปรแกรมก็หายไปในช่วงที่เศรษฐกิจแย่ค่ะ เช่น bank statement loan, no income loan ควรรีบหาบ้านแล้วซื้อให้เสร็จหลังจากที่เราได้ pre-approval ทันทีค่ะ ทุกๆสินเชื่อที่ลูกค้าขอเข้ามา ถึงแม้ว่า loan officer จะให้ pre-approval เรามาแล้ว แต่สุดท้ายแล้วคนที่จะบอกว่าผ่านหรือไม่ผ่านนั้นก็คือ underwriter ค่ะ บางครั้งที่ loan ของลูกค้าสองคน มีกรณีเหมือนหรือคล้ายกัน แต่คนนึงกู้ผ่าน กับอีกคนที่กู้ไม่ผ่าน เป็นได้ว่าแต่ละ underwriter มีดุลยพินิจในการให้ผ่านที่ไม่เหมือนกันค่ะ ควรคุยกับ loan officer ตลอดๆค่ะถ้าเกิดจะมีการเปลี่ยนงานในขณะที่กำลังขอกู้บ้าน หรือควรถาม loan officer ว่าตอนนี้สินเชื่อได้มีกฎที่เปลี่ยนแปลงไปหรือไม่ หลายๆกรณีก็จะแก้ไขได้ด้วยการที่เรามีรายได้ที่เพิ่มขึ้น หรือเพิ่มเงินดาวน์ค่ะ ถ้าเราจะไปซื้อบ้านควรมีเงินของตัวเองไว้ดาวและค่าธรรมเนียมด้วยค่ะ อย่าไปหวังพึ่ง grant มาก เพราะ grant ก็สามารถหมดได้ตลอดเวลา