ดอกเบี้ยบ้านในอเมริกา
ช่วงนี้อย่างที่ทุกคนทราบดีเรื่องข่าวน้ำมันราคาขึ้น ราคาบ้านขึ้น และดอกเบี้ยบ้านก็ขึ้นอีกด้วย เพชรเคย quote ดอกเบี้ยให้กับลูกค้าหลายคนตอนช่วงเดือนมกราคมสำหรับ conventional loan อยู่ที่ 3% ต้นๆ ไปจบที่ 3% ปลายๆ ในตอนสิ้นเดือน แต่สำหรับเดือนมีนาคม ปี2022 นี้ได้ขึ้นมาอยู่ที่ 4% กว่าๆแล้วค่ะ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ดอกเบี้ยของ second home/vacation home แทบจะไม่ต่างกันกับ investment home เลย
วันนี้เพชรจะเขียนถึงเรื่องดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านในอเมริกาค่ะ
1. เราจะล็อคดอกเบี้ยได้หลังจากเราได้ทำสัญญาซื้อ-ขายกับเจ้าของบ้านเท่านั้น ดอกเบี้ยก็จะขึ้น-ลงอยู่ตลอดเวลาแล้วแต่วันเหมือนกับหุ้น หรือพูดง่ายๆว่า ดอกเบี้ยจากวันแรกที่เราเริ่มติดต่อกับธนาคารเพื่อการทำ pre-approval กับวันที่เราได้สัญญาซื้อขายบ้านแล้ว อาจจะไม่ใช่ดอกเบี้ยตัวเดียวกันค่ะ ไม่ต้องเช็คดอกเบี้ยกับ lender ทุกวันถ้ายังไม่มีสัญญาซื้อขาย เพราะรู้ไปก็ทำอะไรไม่ได้ค่ะ เมื่อได้สัญญาซื้อขายบ้าน(sales contract)แล้ว ควรติดต่อเจ้าหน้าที่สินเชื่อเพื่อทำการล๊อคดอกเบี้ยทันที
2. ปกติแล้วเวลาเรากู้บ้านในอเมริกา ก็จะมีระยะเวลาในการล็อคดอกเบี้ย จะมีระยะเวลาตั้งแต่ 30วัน 45วัน 60วัน 90วัน หรือ120วัน จะล๊อคยาวหรือสั้นก็ขึ้นอยู่กับวันที่เราต้องการที่จะไปปิดบ้านค่ะ ระยะเวลาในการปิดบ้านจะขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการขอสินเชื่อ ซึ่งส่วนใหญ่จะประมาณ 30 วัน หรืออาจจะเป็นระยะเวลาที่เราตกลงกับคนขายว่าคนขายต้องการจะย้ายออกเมื่อไหร่
3. ยิ่งล๊อคดอกเบี้ยระยะสั้นมากเท่าไหร่ ดอกเบี้ยจะยิ่งต่ำลงมากเท่านั้น สมมุติว่าผู้กู้ต้องการซื้อโคออป แล้วระยะเวลาในการซื้อโคออป ปรกติแล้วขั้นต่ำระยะเวลาจะอยู่ที่ 60วัน 90วัน หรือ 120วัน ขอยกตัวอย่าง-กรณีที่ผู้กู้ขอล็อคดอกเบี้ยระยะเวลา 60วัน ดอกเบี้ยอาจจะอยู่ที่ 2.5% และถ้าเราล็อคดอกเบี้ยระยะเวลา 90วัน ดอกเบี้ยอาจจะอยู่ที่ 2.625% ประมาณนี้ค่ะ
4. การซื้อบ้านเพื่ออยู่เองจะได้ดอกเบี้ยต่ำกว่าการซื้อ investment home และ vacation home
5. กรณีล็อคดอกเบี้ยไปแล้ว แต่ผู้กู้ไม่สามารถปิดให้ทันภายในระยะเวลาที่ได้ล๊อคดอกเบี้ยไป ผู้กู้อาจจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการยืดเวลาของดอกเบี้ยค่ะ
6. เวลาที่ได้ยินใครบอกมาว่าดอกเบี้ยนั้นเป็นเท่านี้เท่านั้น แต่เราได้ดอกเบี้ยไม่เหมือนกันกับเค้า เราควรดูด้วยว่า เขาใช้สินเชื่อโปรแกรมไหน, เขาซื้อบ้าน/คอนโด/โคออป, อยู่เองหรือปล่อยเช่า, จำนวนเงินกู้, จำนวนเงินดาวน์, เครดิตสกอร์, debt to income ratio และ Zip code เพราะปัจจัยเหล่านี้ทำให้ดอกเบี้ยแตกต่างออกไป
7. ยิ่งเครดิตสกอร์ต่ำ ดอกเบี้ยจะยิ่งสูงขึ้น ถ้าเราสามารถซ่อมเครดิตได้ ณ ตอนนี้ก่อนที่จะไปทำเรื่องกู้บ้านแนะนำว่าให้ทำค่ะ ซึ่งส่วนใหญ่แล้วเพชรจะให้คำปรึกษาลูกค้าเรื่องการแก้เครดิตสกอร์ไปพร้อมๆกับการเตรียมตัวกู้ซื้อบ้านค่ะ
8. ส่วนเรื่องของ discount point (การซื้อส่วนลดทำให้ดอกเบี้ยต่ำลง) กรณีตัวอย่างเช่น ธนาคารหรือบริษัทสินเชื่อเสนอดอกเบี้ยให้ผู้กู้อยู่ที่ 3% แต่ผู้กู้ต้องการดอกเบี้ยต่ำกว่า 3% เราอาจจะซื้อ discount point ได้ค่ะ ค่าใช้จ่ายของการซื้อ point คือ 1 point = 1% ของจำนวนเงินกู้ เราอาจจะไม่ต้องซื้อถึง 1 point แต่เป็นเศษหรือ 0.25, 0.5 แบบนี้ก็ได้ค่ะ การที่จะซื้อส่วนลดดอกเบี้ยหรือไม่ซื้อ ขึ้นอยู่กับว่าเราจะอยู่นานขนาดไหน และ เราต้องการที่จะจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนนี้ขนาดไหน และควรดูจุดคุ้มทุนค่ะ จากที่กล่าวมาทั้งหมดนี้เช็คดอกเบี้ยแล้วอย่าลืมเช็คAPR ด้วยนะคะทุกคน